קבוצות רכישה הנן – התארגנות של מספר מתעניינים לרכישת קרקעות, וזאת במטרה להשפיע על המוכרים ככוח קניה, להוזיל בעלויות.
שלומי ארזי – לידר נכסים, משרד תיווך פתח תקווה
בשנים האחרונות חלה עלייה דרמטית בהתארגנויות לקבוצות רכישה, והדבר הפך לתופעה.
לאור זאת החלו להישמע קולות המבקשים לחוקק מספק תקנות שיאגנו צורת רכישה זו בצורת הטלת מיסים (מס רכישה ומע"מ) ,ופיקוח על מארגני הקבוצות.
מס רכישה: גבייה של 5% על כל דירה שנרכשת במסגרת הקבוצה.
מע"מ: כיום אדם פרטי המוכר קרקע לקבוצת רכישה נהנה מפטור ממע"מ. ההצעה: להטיל מע"מ על עסקאות מעין אלו.
מארגן הקבוצה: בעסקאות רבות מקובל שמארגן הקבוצה מקבל דירה בתמורה לארגון העסקה. ההמלצה לחייב את המארגן לשלם מס הכנסה, גם במקרה והוא לא רכש בפועל את הדירה.
האם בעקבות התקנות אם וכאשר יכנסו לתוקף, תהייה עליית מחירים?
"על פי הערכתי תהיה עליית מחירים קלה היות ומדובר לרוב בדירות יחסית זולות. יהיו מקרים אפילו שיתכן גם רווח חרף המיסוי, היות והמס יהיה אחיד ויקבע מראש ללא התחשבות במחיר הדירה הסופי בשוק. במקרה כזה הרוכש יעדיף לשלם מס מראש על הדירה".
ישתלם?
ההערכה היא שבכל פרויקט הרווח היזמי נע בין 20% עד 25% לעומת קבוצת רכישה שם הרווח נע בין 7% עד 10%. ההפרש עדיין יטה לכיוון קבוצת הרכישה ולכן עדיין יהיה כדאי יותר לרכוש דירה במסגרת של קבוצות רכישה.
כיום קבוצות רכישה נהנות מהנחות של היזם או הקבלן ולא מהטבות מס כלשהן, ברגע שיתבטלו היתרונות שהיו עד היום לקבוצות הרכישה, יתכן וייווצר מצב בו קבוצות תתפרקנה, ומספר רב של רוכשים בודדים "יציף" את השוק.
טוב או לא?
נושא הסדרת קבוצות הרכישה חיוני, שכן תחום המיסוי בשוק לא הייה מעוגן בתקנות והרבה מקבוצות הרכישה נתבעו על ידי רשויות המסים כאילו פעלו כקבלנים.
ובקבוצה עצמה
בקבוצות הרכישה השקיפות המלאה חיונית ביותר, ומחייבת עד הפרטים הקטנים ביותר. ניהול קבוצה מחייב דין וחשבון מדויק ומלא על כל פעילות או החלטה לחברים/רוכשים.
בקבוצות כאלו בנוסף למנהל הקבוצה מתמנים ועד וקבוצה מבקרת.
הקבוצה היא למעשה יזם לכל דבר.
ההטבות שרשות המיסים מתכוונת לבטל אינן משמעותיות יחסית, לפחות במקרים של קבוצות רכישה המונות מספר רב של שותפים, ומשלמות מס רכישה לפי מספר הדירות.
יש מע"מ על העסקאות, כך שמבחינתם כמעט ואין שינוי.
הקבלנים הם אלו שרוצים להציג את המיסוי כפגיעה אנושה בקבוצות הרכישה.
יתרונות למרות המיסים
ההחלטה של רשות המיסים על פיה מארגן הקבוצה ישלם מס כאילו קנה את הקרקע, עדיין משתלמת יותר עבור הקבוצה וזאת לעומת רכישה יחידנית מיזם.
ביטחון ואמינות
הבנקים היום חוששים מקבוצות הרכישה ומגבילים להם את תקרת האשראי. הבנקים גם יכולים להעדיף קבוצה זו או אחרת לפי מי שעומד בראשה, ולכן, יש חשיבות מכרעת לניסיון, לאמינות וליכולת של מארגן הקבוצה להתנהל מול הבנק.
לסיכום
הכוח של קבוצות הרכישה הוא ברכישה הישירה של הקרקע וזהו יתרון עצום.
ידוע גם על קבוצות רכישה שקרסו.
לכן, חשיבות הארגון וההתארגנות להצלחת הרכישה חיונית.
תגובות אחרונות